ČLÁNEK Z BLOGU
Co dělat, když chce nemovitost koupit 5 různých lidí najednou?
5.9.2025
Tak toto se mi děje celkem často. Nabídnete nemovitost, rozumně nastavíte cenu a najednou se strhne lavina zájmu. Telefon zvoní každou chvíli a v e-mailu se objevují zprávy typu: „My bychom to vzali hned, co máme udělat?“ Super, řeknete si. Ale zároveň… co teď?
V takovou chvíli přichází na řadu metoda, která je podle mě fér pro všechny strany. Říká se jí obálková.
Proč právě obálková?
Zní to možná jako v nějaké televizní soutěži („a teď svůj tip napište na papírek a vložte do obálky“), ale v realitách to má své jasné místo. Každý zájemce dostane férovou šanci nabídnout částku, kterou je za nemovitost ochoten zaplatit. Aniž by znal nabídky ostatních. Aniž by na něj někdo tlačil. Bez zbytečného přihazování, které by z celého procesu dělalo dražbu o nervy. Nevzniká stres ani žádná dražební horečka. Všichni mají stejnou startovní čáru. Tohle je přesně důvod, proč tuhle metodu volím, když se sejde více vážných zájemců. Dává každému šanci jednat podle svého nejlepšího přesvědčení. Bez nervů, bez vyčerpávajících telefonátů, bez spekulací typu „co když ten druhý nabídne o deset tisíc víc“. Férově. Lidsky. V klidu.
Když s cenou schválně jdeme níž
Typickým příkladem může být byt, který jsme nedávno prodávali. Původní odhad ceny byl 2 790 000 Kč, ale my jsme ho záměrně nasadili na 2 590 000 Kč. Proč? Protože víme, že správně nastavená cena přitáhne pozornost. Zvlášť když byt není stoprocentně bez chybičky. V tomhle případě šlo o jednotku, která měla drobné nedostatky, ale jinak byla po kompletní rekonstrukci, v dobré lokalitě a s jasným potenciálem. A když se tyhle věci spojí, zájemci se ozvou. A taky že ano. Ozvali se. 21 prohlídek za dva dny. A na stole víc než 5 vážných nabídek. Přesně ten případ, kdy má smysl jít cestou obálkové metody. Výsledek?
Byt se prodal za 2 900 000 Kč, tedy o 310 000 Kč víc, než byla vyvolávací cena. A hlavně férově. Žádné přetahování, žádné spory. Všichni zájemci věděli, že mají jednu šanci. A nejlepší nabídka vyhrála.
Názorná ukázka emailu s nabídkou
Zájemcům vždy vysvětluji, aby si to hlavně nechali promyslet hlavou a učinili nabídku, za jakou si cení danou nemovitosti. A následně zaslali email například takto:
Předmět: Nabídka na koupi nemovitosti
Dobrý den,
projevili jsme zájem o Vaši nemovitost a na základě osobní prohlídky a vzájemné domluvy nabízíme částku 2 850 000 Kčza rodinný dům v ulici U Lípy.
Financování plánujeme formou hypotečního úvěru.
(případně: Budeme financovat z vlastních prostředků.)
Děkujeme za možnost účastnit se výběrového řízení a budeme se těšit na zpětnou vazbu.
S pozdravem
Jana a Petr Novákovi
Obálková metoda není dražba. Ale ani bez rizik.
Proč teda ne dražba nebo aukce?
Jsou to také možnosti. Ale pravda je, že většina lidí se toho bojí. Nechce se účastnit něčeho, co zní jako dražba nebo napínavý večer v aukční síni. U citlivějších klientů se pak stává, že z obchodu raději úplně odstoupí. Ne každému je zkrátka příjemné se předhazovat. A co si budeme povídat, spoustě lidí je příjemnější přístup: pošleme nabídku, a když to nevyjde, tak to asi tak mělo být.
Obálková metoda naopak působí klidně. Lidsky. Každý si v klidu promyslí, co chce nabídnout a buď to vyjde, nebo ne. Bez stresu.
Ale i tahle metoda má svá rizika. Může se stát, že majitel zvolí nabídku, která je sice o deset tisíc vyšší, ale třeba od lidí, se kterými by celý proces mohl být komplikovanější. Papírově to vypadá lépe, ale v praxi to může znamenat průtahy, nejistotu nebo i zbytečný stres. Záleží to vždy na lidech. Na všech stranách. A tady přichází důležitá role makléře, který musí klientovi umět vše srozumitelně vysvětlit, vyslechnout ho a společně najít nejen nejvyšší, ale i nejjistější cestu. Protože ne vždy je ta nejvyšší nabídka tou nejlepší volbou. Někdy je lepší sympatický mladý pár, než arogantní namyšlený člověk. V konečném důsledku je to vždy o důvěře, komunikaci a zdravém selském rozumu. A také důvěřuj, ale prověřuj.
Jedna věc, na kterou vždy upozorňuji, je rozdíl mezi kupní cenou a odhadem banky. Může se stát, že nabídka zájemců bude vyšší než částka, na kterou nemovitost ocení znalec banky. A právě v takovém případě je potřeba, aby kupující počítali s vlastním financováním rozdílu. Nejde o nic neobvyklého, jen je důležité o tom vědět dopředu a být na to připravený.
Takže jak to řeším já?
Když je zájemců víc a všichni by chtěli klíče ideálně hned zítra, dávám jim férovou šanci. Vysvětlím princip obálkové metody, stanovím přesný termín, do kdy mají zájemci možnost podat svou nabídku, a zároveň i termín, kdy padne rozhodnutí.
Kupní cena se pak určí přirozeně. Podle toho, co je kdo opravdu ochoten nabídnout.
Toto je cíl: Spokojený prodávající. Férový kupec.
Pokud vás zajímá, jak tenhle proces funguje v praxi, nebo přemýšlíte, jak nejlépe prodat vaši nemovitost, napište mi.
Rád vše vysvětlím.