ČLÁNEK Z BLOGU
SKRYTÉ VADY KDO ZA NĚ NESE ODPOVĚDNOST?
1.8.2024
Dlouho mi trvalo, než jsem se odhodlal napsat článek na toto téma. Je to čím dál tím více aktuální a diskutované téma, o kterém by se dalo povídat hodiny. Nicméně jsem se pokusil vám to shrnout do pár odstavců a věřím, že vám může tuto problematiku více osvětlit.
Co je skrytá vada nemovitosti a kdo za ni nese odpovědnost
Když kupujete nemovitost, ať už jde o byt nebo dům, případně pozemek, je důležité být si vědom rizika skrytých vad. Ty se mohou objevit zejména u starších budov, ale pozor také se mohou objevit u novostaveb, případně bytů po rekonstrukci, i při koupi stavebního pozemku.
Podle zákona je prodávající za tyto vady odpovědný po několik let a v případě problémů máte právo požadovat kompenzaci. Je však nutné postupovat podle zákona, neboť se jedná o značné finanční částky. Velkou roli hraje pečlivě sepsaná smlouva, která zajistí, že se prodávající nemůže vyhnout odpovědnosti.


Jak zákon definuje skrytou vadu nemovitosti
Skrytou vadou je taková vada, která existovala již při převzetí nemovitosti, ale nebyla zjevná a vyšla najevo až později. Příkladem může být dřevomorka v trámech nebo podlahách, která se může objevit až po několika letech. Nebo také špatně provedená izolace domu, vadná hydroizolace pod střešní krytinou, nefungující topení v rodinném domě, výskyty plísně vlivem vlhkosti, vady statiky vlivem chybného provedení základové desky a další. Mimo jiné existují také právní skryté vady např. předkupní právo, které není zapsané v katastru nemovitostí a prodávající vás o tom neinformoval. Odstranění takových vad bývá nákladné a noví majitelé logicky nechtějí hradit tyto výdaje.
Odpovědnost prodávajícího za skryté vady
Podle zákona prodávající odpovídá za skryté vady po dobu pěti let od převzetí nemovitosti. Během této doby může kupující vznášet námitky a požadovat kompenzaci. Po uplynutí této lhůty odpovědnost za skryté vady přechází na kupujícího.
Povinnosti kupujícího při objevení vady
Kupující musí skrytou vadu oznámit prodávajícímu včas. Pokud se například po několika měsících zjistí, že podlaha je nahnilá, je nutné to neprodleně oznámit, jinak soud nemusí uznat nárok na kompenzaci. V případě sporu je důležité mít dobře dokumentované důkazy a znalecký posudek.
Možnosti nápravy a kompenzace
Kupující může požadovat odstranění vady, přiměřenou slevu z kupní ceny, nebo – v případě neodstranitelné vady – odstoupení od smlouvy a vrácení celé kupní ceny. Při podstatném porušení smlouvy má kupující právo na odstranění vady dodáním nové věci, opravou, slevou nebo odstoupením od smlouvy. Při nepodstatném porušení může požadovat odstranění vady nebo slevu.
Pro zjednodušení, pokud lze danou vadu odstranit, může kupující požadovat odstranění nebo slevu, pokud nelze danou vadu odstranit, má právo na odstoupení od smlouvy.
Ochrana kupujícího a prodávajícího
Zákon chrání kupujícího tím, že prodávající se nemůže odpovědnosti za skryté vady vzdát, ani když to uvede ve smlouvě. Například oblíbená je věta: “Kupující prohlašuje, že se seznámil s právním i fyzickým stavem Nemovitostí“. I přes tuto zmínku stále má kupující právo na kompenzaci a případnou reklamaci.
Jakékoli pokusy prodávajícího o vyhnutí se odpovědnosti jsou neplatné, pokud kupující nevydá písemný souhlas, že nebude žádat kompenzaci. Toto se obvykle děje, když je nemovitost určena k demolici nebo rozsáhlé rekonstrukci.
Nicméně pokud je v kupní smlouvě uvedeno, že kupující byl seznámen např. s nadměrnou vlhkostí v obývacím pokoji, případně s prasklinou ve zdi u rodinného domu, tak byl skutečně upozorněn na tuto vadu, která se může i časem projevit nebo zhoršit a v tomto případě nemá kupující nárok na žádnou kompenzaci.
Proto jako makléři musíme vždy dbát na to, aby i tyto podstatné vady, neduhy byly zapsané v kupní smlouvě. Také jako makléři spolupracujeme se zkušenými akreditovanými inspektory nemovitostí, kteří vypracovávají tzv. technický průkaz nemovitosti. Tento precizně vypracovaný technický průkaz obsahuje veškeré zmínky o vadách a možných vadách, které hrozí na dané nemovitosti. Tímto průkazem, který dostane kupující před podpisem a při podpisu kupní smlouvy, se minimalizujeme riziko, že prodávající bude muset řešit problém skrytých vad na nemovitosti.
Osobně spolupracuji s panem Ing. Lukášem Lyskem z Nemokontrol, kde se také můžete dozvědět, jak takový průkaz vypadá a kolik stojí.
Jak postupovat při objevení skryté vady
Pokud objevíte skrytou vadu, okamžitě to oznamte prodávajícímu, ideálně doporučeným dopisem s fotodokumentací a znaleckým posudkem, nebo si nechte vypracovat technický průkaz z Nemokontrol. Vyhnete se tak neformálním domluvám, které by mohly být neúčinné. Ale v prvé řadě jej můžete klidně kontaktovat telefonicky a následně vše řešit písemně! Přizvání odborníka může pomoci prokázat skrytou vadu a přesvědčit prodávajícího, aby situaci řešil bez soudního sporu.
Pokud máte jakékoliv dotazy, určitě se na mě obraťte a rád vám je zodpovím.