ČLÁNEK Z BLOGU
CO JE PŘEDKUPNÍ PRÁVO A JAK OVLIVŇUJE PRODEJ/KOUPI NEMOVITOSTI
12.12.2024
Přestože se tento právní institut objevuje v realitní praxi poměrně často, jen málo lidí ví, co předkupní právo vlastně znamená, a jak může ovlivnit proces prodeje nebo koupi nemovitosti, na které má přímý vliv.
Co je předkupní právo?
Předkupní právo je podle platného občanského zákoníku právní institut, který zajišťuje, že v případě prodeje nemovitosti, bude předmět prodeje nabídnut přednostně předkupníkovi, a to za stejných podmínek, za které by nemovitost nebo podíl na jejím spoluvlastnictví koupila třetí strana. Vznikat toto právo může na základě smlouvy nebo ze zákona.
Jaké existují druhy předkupního práva
Předkupní právo má v české legislativě zakotvené dvě podoby:
- Zákonné předkupní právo: vzniká ze zákona, aniž by bylo nutné jej stvrzovat písemnou formou
- Předkupní právo spoluvlastníků
- Předkupní právo vlastníka pozemku a vlastníka nemovitosti
- Předkupní právo nájemce
- Smluvní předkupní právo: vzniká vzájemnou dohodou všech dotčených stran, které se na něm dohodnou
Zákonné předkupní právo
Zákonné předkupní právo vzniká i bez projevené vůle majitelů nemovitostí, kterých se přímo dotýká a k jeho vzniku může dojít třemi způsoby, jak už bylo zmíněno výše. Předkupní právo spoluvlastníků vzniká především dědictvím a nově ustanovení spoluvlastníci mají po dobu 6 měsíců od vzniku jejich spoluvlastnického podílu předkupní právo na odkoupení ostatních podílů (nevztahuje se při převodu podílu na jiného spoluvlastníka nebo příbuzného v přímé linii).
Předkupní právo vlastníka pozemku a vlastníka nemovitosti vzniká tehdy, pokud na pozemku stojí stavba jiného vlastníka. Tito vlastníci mají vůči sobě navzájem zákonem dané předkupní právo, které jim ukládá povinnost v případě prodeje svou nemovitost za stejných podmínek nabídnout k prodeji napřed předkupníkovi. A předkupní právo nájemce se vztahuje k pronájmu bytu v domě s nerozdělenými bytovými jednotkami, kdy má nájemce při prvním prodeji předkupní právo k nově rozděleným bytovým jednotkám.
Jak ovlivňuje předkupní právo prodej nemovitosti?
V případě, že se k nemovitosti váže předkupní právo, plynou z toho jejímu prodejci zákonem dané povinnosti, které musí při prodeji dodržet a v případě, že tak neučiní, může být prodej nemovitosti zneplatněn.
Kupní smlouva navíc musí být s koupěchtivým uzavírána s rozvazovací podmínkou uplatnění předkupního práva.
Předkupníkovi musí být nabídka na využití předkupního práva zaslána písemně a musí v ní být obsaženy všechny podmínky prodeje včetně samotného obsahu kupní smlouvy. Předkupník má pak právo do tří měsíců ode dne obdržení této nabídky využít svého práva ne přednostní koupi a nemovitost za stejných podmínek koupit nebo její koupi odmítnout a vzdát se tím svého předkupního práva, které tímto zaniká.
Co to znamená v praxi?
Pokud vlastníte nebo spoluvlastníte nemovitost zatíženou předkupním právem a najdete kupce, který ji chce koupit (nebo váš spoluvlastnický podíl), musíte se s ním dohodnout na všech podmínkách prodeje a sepsat návrh kupní smlouvy odsouhlasený oběma stranami a případně jej i podepsat. Následně je potřeba písemně informovat předkupníka o jeho právu využít svého předkupního práva a prodávanou nemovitost odkoupit za stejných podmínek sjednaných se třetí stranou.
Musíte mu tedy napsat dopis a informovat jej o všech podmínkách prodeje i obsahu kupní smlouvy. Jelikož má předkupník tři měsíce na využití svého práva (týká se pouze nemovitých věcí, u movitých je to 8 dnů), protáhne se tak celková doba prodeje nemovitosti nejméně o čtvrt roku.
Jaké jsou výhody a nevýhody předkupního práva?
Výhody
- Toto předkupní právo chrání zájmy předkupníka (spoluvlastníků, majitelů vzájemně propojených nemovitostí apod.)
- Zaručuje právo podílet se na rozhodování o osudu nemovité věci
Nevýhody
- Prodloužení doby prodeje nemovitosti
- Nejistota pro kupujícího, zda k prodeji skutečně dojde
- Vyšší administrativní a právní náklady
Máte-li dotazy ohledně předkupního práva, určitě mě kontaktujte.
